Tanah & Properti

Berubah Jadi WNA, Bagaimana Status Tanah Hak Miliknya? Perubahan status kewarganegaraan, dari Warga Negara Indonesia (WNI) menjadi Warga Negara Asing (WNA), merupakan suatu peristiwa hukum yang memiliki implikasi pada berbagai hak dan kewajiban, termasuk kepemilikan atas tanah di Indonesia. Seringkali muncul pertanyaan: bagaimana status tanah hak milik seorang WNI ketika ia kemudian memilih atau memperoleh kewarganegaraan asing? Apakah kepemilikan tersebut tetap sah? Artikel ini akan mengupas tuntas hal tersebut berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia. Kepemilikan Tanah di Indonesia: Hak Milik dan Hak Terbatas Sebelum membahas implikasi perubahan kewarganegaraan, penting untuk memahami jenis-jenis hak atas tanah yang diakui di Indonesia. Hak atas tanah yang paling kuat dan luas adalah Hak Milik. Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosialnya. Selain Hak Milik, terdapat hak-hak lain seperti Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan. Namun, fokus artikel ini adalah pada Hak Milik yang paling sering menjadi perhatian terkait kepemilikan oleh WNI. Implikasi Perubahan Kewarganegaraan Terhadap Hak Milik Tanah Pertanyaan mendasar adalah apakah seorang WNI yang berubah menjadi WNA kehilangan hak miliknya atas tanah di Indonesia. Jawabannya terletak pada Undang-Undang Pokok Agraria dan peraturan pelaksanaannya. Secara umum, kepemilikan Hak Milik atas tanah hanya dapat dibebankan kepada Warga Negara Indonesia. Namun, undang-undang juga memberikan pengaturan mengenai apa yang terjadi apabila pemilik Hak Milik berubah status kewarganegaraannya menjadi WNA. Ketentuan Utama: Apabila seorang WNI yang memiliki Hak Milik atas tanah kemudian beralih kewarganegaraannya menjadi WNA, maka ia diberikan jangka waktu tertentu untuk mengalihkan Hak Milik tersebut. Jika dalam jangka waktu yang ditentukan hak milik tersebut tidak dialihkan, maka tanah tersebut akan beralih kepemilikannya kepada negara. Jangka waktu yang diberikan untuk pengalihan ini diatur dalam peraturan perundang-undangan, dan biasanya diberikan tenggang waktu yang cukup agar pemilik dapat melakukan transaksi pengalihan (misalnya penjualan). Mengapa Ada Pembatasan Kepemilikan Tanah Bagi WNA? Pembatasan kepemilikan Hak Milik atas tanah bagi WNA didasarkan pada prinsip kedaulatan negara atas sumber daya alamnya, termasuk tanah. Undang-undang agraria bertujuan untuk memastikan bahwa tanah di Indonesia dikuasai dan dimanfaatkan oleh warga negara Indonesia demi kepentingan nasional dan kesejahteraan rakyat. Apa yang Harus Dilakukan Pemilik Tanah? Bagi WNI yang berencana atau telah berubah status menjadi WNA, langkah yang paling penting adalah: Mengetahui Tenggat Waktu: Memahami dengan jelas berapa lama tenggang waktu yang diberikan oleh hukum untuk mengalihkan Hak Milik tanahnya. Melakukan Pengalihan Hak: Segera melakukan pengalihan Hak Milik tanah tersebut. Pengalihan ini dapat dilakukan melalui: Penjualan: Menjual tanah tersebut kepada WNI lain atau badan hukum Indonesia yang memenuhi syarat. Hibah: Menghibahkan tanah tersebut kepada anggota keluarga yang masih WNI atau badan hukum Indonesia. Memperoleh Hak Lain yang Diizinkan (Jika Ada): Meskipun Hak Milik harus dialihkan, WNA di Indonesia dimungkinkan untuk memiliki hak-hak terbatas atas tanah, seperti Hak Pakai, tergantung pada ketentuan yang berlaku. Implikasi Pajak dari Pengalihan Perlu diingat bahwa proses pengalihan Hak Milik tanah, baik melalui penjualan maupun hibah, akan menimbulkan implikasi perpajakan. Penjual akan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) atas Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, sementara pembeli akan dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Kesimpulan Seorang WNI yang berubah status menjadi WNA tidak secara otomatis kehilangan Hak Miliknya atas tanah di Indonesia. Namun, undang-undang memberikan batas waktu bagi WNA tersebut untuk mengalihkan Hak Milik tanahnya kepada pihak yang berhak (umumnya WNI atau badan hukum Indonesia). Jika tidak dialihkan dalam tenggang waktu yang ditentukan, tanah tersebut akan beralih kepada negara. Oleh karena itu, sangat penting bagi individu yang mengalami perubahan status kewarganegaraan untuk segera mengambil langkah proaktif dalam mengurus pengalihan hak atas tanah mereka demi menghindari kerugian. Dasar Hukum Berikut adalah dasar hukum yang relevan mengenai status tanah hak milik WNI yang berubah menjadi WNA: Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA 1960): Pasal 20 ayat (1) UUPA 1960: Menyatakan bahwa hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosialnya. Pasal 26 ayat (1) UUPA 1960: Menyatakan bahwa hak milik hapus karena: a. Tanahnya musnah; b. Haknya itu karena ketentuan dalam pasal-pasal undang-undang ini dicabut; c. Tanahnya hancur karena bencana alam atau karena keadaan luar biasa lainnya yang tidak dapat diatasi oleh pemilik atau pemegang hak; d. Tanahnya dimiliki oleh orang atau badan hukum yang tidak memenuhi syarat-syarat sebagai pemilik atau pemegang hak menurut ketentuan pasal 7 dan pasal 10; e. Tanah tersebut dialihkan kepada orang atau badan hukum yang memenuhi syarat-syarat tersebut di atas; f. Tanah tersebut dijual oleh pemiliknya menurut cara yang diatur dalam pasal 15 ayat (1); g. Tanahnya menjadi milik negara karena ketentuan pasal 34 ayat (1); Pasal 34 ayat (1) UUPA 1960: Menyatakan bahwa jika sesuatu hak itu terdaftar atas nama seseorang yang kemudian ternyata bukan warganegara Indonesia, atau setelah berlakunya undang-undang ini ia menjadi bukan warganegara Indonesia, maka ia wajib mengalihkan hak itu dalam jangka waktu satu tahun, karena itu ia menjadi bukan warganegara Indonesia. Jika sesudah lewat waktu itu hak tersebut masih dimiliki olehnya, maka tanah itu beralih kepemilikannya kepada negara. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah: Peraturan ini merupakan peraturan pelaksana dari UU Cipta Kerja yang mengatur lebih lanjut mengenai hak atas tanah. Meskipun tidak secara eksplisit mengatur ulang ketentuan Pasal 34 UUPA 1960, PP ini mengkonfirmasi prinsip-prinsip pengaturan hak atas tanah yang berpedoman pada UUPA 1960. Ketentuan mengenai hak milik dan pembatasan bagi WNA tetap merujuk pada UUPA 1960 sebagai undang-undang pokok. Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja beserta peraturan pelaksanaannya (misalnya PP No. 18 Tahun 2021): UU Cipta Kerja dan peraturan pelaksanaannya memberikan pengaturan baru mengenai hak-hak atas tanah bagi WNA, namun hal ini lebih banyak terkait dengan Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai, bukan Hak Milik. Hak Milik tetap memiliki pembatasan yang ketat bagi WNA sesuai UUPA 1960. Referensi  Penjelasan UUPA 1960: Penjelasan resmi dari pemerintah atas undang-undang ini memberikan uraian mengenai maksud dan tujuan dari setiap pasal, termasuk Pasal 34. Publikasi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN): Kementerian ATR/BPN sebagai